随着中国房地产行业进入存量时代，大数据、人工智能、区块链、物联网和5G等技术的深度融入必将重塑房地产行业的商业模式和流程，变革人们工作和生活的方式。
我们已经看到，新兴科技的应用已经渗透到从规划设计、施工建造、运营管理、租售交易等房地产行业的各个环节，影响到每个垂直场景从上到下的所有利益相关方。那么在与我们的日常工作息息相关的办公空间领域，科技带来哪些具体的影响呢？
在7月12日举办的第二届RICS建筑与地产科技峰会上，中国最具创新精神的行业专家和商业领袖相聚广州，共同探讨中国房地产科技的发展趋势和未来。会上9AM智能办公创始人兼CEO贺虎先生所分享的如何通过AIoT重塑未来办公也许能为我们带来解答。小编在会后特别采访了这位杰出的连续创业者，详细了解9AM如何通过创新科技改变办公空间的管理模式，引领健康办公新趋势。
思想碰撞：数据驱动办公空间需求变化？亦或相反？
采访一开始，小编先抛出了这个“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题。当前全球办公市场正在经历颠覆性的变化。RICS的一份研究报告指出，到2025年，千禧一代将占全球劳动力的75%，这一代人对办公空间的环境、布局和设计提出了更高的要求，企业为了吸引和留住人才，提供与员工期望相称的创新建筑环境至关重要，从而推动了科技在办公场景的应用。
而在贺虎看来，市场的需求和技术的革新是相互作用的。随着互联网和人工智能两大技术的成熟，过去不产生数据的设备或行为，现在可以基于物联网（IoT）将数据收集起来，并通过人工智能（AI）进行高效分析，发现这些数据之间的内在规律。应用到办公场景领域，就可以对空间的利用效率进行优化和预测，从而驱动办公空间的变革。
1: 当前办公空间领域存在哪些痛点？即9AM所致力于解决的是什么问题？
“目前全球办公空间市场面临着两大痛点。第一，工作空间成本已成为人力成本之外的最大支出，但企业空间价值潜力并未得到充分释放。大量研究和调研表明，由于早期的规划与实际员工的办公需求不匹配，很多企业有将近一半的办公空间被浪费掉。然而从去年开始，全球财务会计准则委员会（FASB）和国际会计准则委员会（IASB）要求各企业在资产负债表单列出办公空间租赁成本。以北京CBD为例，每个浪费的工位就意味着每年将近14万的租金成本。在此背景下，重视空间使用效率，释放空间价值潜力，成为企业节省运营成本的最佳选择之一。
其次，在办公空间不断的变化的同时，提高员工生产力已经成为办公空间未来发展中的重要一环。报告显示，接近50%的中国大陆员工认为在目前的办公环境中无法高效工作。随着全球在健康方面的消费升级，员工更加关注追求健康人性化的办公环境。对于企业而言，确保员工拥有良好健康状态能够提升工作效率和企业利润，降低人才流动率。
为解决这两大挑战， 9AM尝试通过应用新的智能硬件、新的物联网、新的人工智能的技术，对空间使用情况进行感知、收集和分析，节省办公空间租金成本，提升空间坪效；同时通过为企业提供全球最先进的智能云升降桌，以智能提醒、健康数据驱动等方式帮助员工站立办公，提升员工工作效率。“2：请您详细介绍一下9AM如何利用AIoT进行办公空间分析和优化？
“提升空间使用效率的难点在于管理者缺乏有效的决策依据。比如一家一千人的大型企业，应该规划多少工位？规划多少个会议室？会议室的规模应该多大？为了给企业提供科学的判断标准， 9AM推出了AIoT时代下的空间管理新策略，即利用IoT（物联网）和AI（人工智能）对空间进行判断和预测，实现空间利用最佳平衡。
第一步，通过数据测量和感知空间的使用行为， 9AM创新性地使用三种不同属性的自主研发传感器，覆盖整个办公空间95%的场景，通过物联网实现实时、纯净、可靠的办公数据收集，数据准确率高达99%。
第二步，对物联网平台收集的数据利用AI进行分析和优化预测，发现空间隐藏的使用规律，提出相应的解决方案，优化空间流动和工位利用效率。
9AM对所有客户的统计数据进行分析后发现，目前企业里有20%-45%的空间被浪费，而通过空间管理策略调整，平均可以协助企业将空间使用率提升30%左右。以北京望京每个工位一年6万的租金成本计算，一个1,000人的公司，通过空间优化可以释放1,800万的租金成本。“
3：有了数据之后，企业又应该如何基于数据解决办公空间问题？
“拿到办公空间使用情况分析数据之后，很多企业会考虑采用灵活办公或流动工位的模式，但在落地实施的过程中遇到不少挑战，比如员工更希望拥有固定工位，长期“霸占”某个工位，很难真正推行办公空间管理新模式，提高坪效更是无从谈起。
其实可以通过创新技术影响人的行为。9AM创新地将智能升降桌和互联网预约系统联动，为升降桌配备一把无形的智能锁，不经预约升降桌的高度无法调整。只有通过提前预约或扫描工位二维码，系统会根据过往数据自动将升降桌升到最合适的高度。这样就可以打通物理的空间和软件的系统，实现一个无人值守的智能化的流动工位管理系统，得到了很多客户的认可。比如戴德梁行上海办公室就采用了我们的流动工位管理系统。我们成功用仅仅24个工位服务了一个60人的部门，为其节约了一年差不多150万以上的租金。“
4：9AM的智能升降桌有什么特别之处？这种软硬件一体化的方式旨在如何解决人效问题？
“我们都知道“久坐”不益健康，所以很多公司也标配了升降桌，希望员工能站立办公，一方面营造健康办公的环境，另一方面也可以提升工作效率。然而我们调查得知，很多升降桌形同虚设，并没有起到预期的效果。最主要的原因是升降桌没有感知能力，只是一个被动的、被使用的设备，无法帮助员工形成站立办公的良好习惯。
我们前面提到过，可以通过创新科技影响人的行为，那么是否可以通过科技来培养员工站立的习惯呢？9AM 在2016年发布了自己的智能升降桌，一直致力于创新技术与升降桌产品的融合设计与研究，目前9AM的升降桌通过自主研发的一体化人体存在传感器，能够精准判断员工在办公桌前坐了多久、站了多久，什么时候在，什么时候不在，这相当于为升降桌安装了“大脑”，能够为员工提供全方位的健康数据，智能提醒员工站立办公，这样以来就提升了设备的感知能力和主动引导能力，将升降桌的使用率大幅度提升了60%。这些创新应用，彻底颠覆了传统以人体工学设计为主导的、无感知、被动的办公家具时代。
此外，互联网思维下的运营模式也是9AM为企业献上的又一良策。通过将升降桌连云，让每个人都能通过系统了解自己以及同事的健康数据统计，通过这种社交化的数据评比，就可以提升用户的黏度和参与度。作为平台方，9AM还积极通过引入积分体系、会员勋章等方式持续运营个人用户。同时企业也可以利用这些数据更好地了解员工的工作状态，进而优化管理，提升员工工作效率。
通过这些创新模式，9AM区别于传统办公服务企业，与客户之间的关系不再是单纯的一次性B2B销售行为，而是通过科技与运营手段帮助企业更好的链接员工，与企业和员工形成一种新型的、可持续发展的B2B2C客户关系，帮助办公空间领域进入了以创新科技融合设计的健康办公时代，9AM称之为“健康办公2.0时代”。“
5：9AM是国内智能办公领域的领军者，您如何看待智能办公在国内外的发展情况？
“中国在地产科技行业起步较晚，国内在理论研究方面落后于国外，但鉴于中国在制造业、移动互联网、物联网、以及产品研发和落地等各方面的优势，尤其是5G技术优势和大量应用实践经验，中国房地产科技发展前景广阔，有望实现弯道超车，在国际舞台上发挥更大作用。
在智能办公领域，目前国内市场对于健康办公、通过智能技术提升办公效率这些理念的接纳程度远不如海外，因而智能办公解决方案的供应商更为重视海外业务布局，以9AM为例，我们的海外业务占比已从去年的20%提升至今年的40%。
不过随着国内的行业先行者通过实践不断打磨产品，实现技术方面的突破，进而形成自己的理论，中国智能办公市场将有望实现超越。以9AM为例，成立两年多我们就已迅速占领智能办公市场，在全球12个国家、29座城市的1000多个办公空间掀起智能办公新风潮，主要企业客户包括西门子、宝马、WeWork、TEC和众多互联网公司。“
后记：
虽然房地产行业仍被视为传统行业，但随着越来越多人看到房地产领域的科技契机，房地产科技在全球的发展迅速。数据分析、人工智能、物联网、虚拟现实和区块链等技术正以惊人的速度改变未来房地产投资和管理方式。而以9AM为代表的创业科技公司，正在借势而发，通过不断创新，在全球范围内提供更健康、智能、人性化的办公空间解决方案，用科技为企业赋能降本增效、为员工提供更健康的办公体验。
作为建筑环境领域全球领先的专业机构，RICS一直致力于制定推广相关标准和规则，并通过诸如RICS建筑与科技峰会这样平台开展行业最佳实践和经验分享，推动行业发展和进步。
